Определение наиболее рациональной этажности современных офисных зданий

Abstract

В настоящее время в России строится большое количество коммерческой недвижимости, в том числе многоэтажных офисных зданий. Зачастую реализованные инвестиционные проекты оказываются нерентабельными вследствие неверных прогнозов арендных ставок, неучтенных расходов, нестабильной экономической ситуации и, в том числе, завышения этажности здания желаемого дохода, собственник несет финансовые потери и в некоторых случаях вынужден менять назначение помещений либо искать иные пути извлечения дохода из построенной недвижимости, чтобы вернуть затраченные на реализацию проекта средства и получить хотя бы часть планируемой прибыли. Чтобы избежать реализации заведомо невыгодных проектов, необходимо производить расчеты экономической эффективности строительства с учетом реальной рыночной ситуации и руководствоваться этими расчетами при определении этажности здания. Особое влияние на показатели эффективности инвестиционного проекта оказывает дисконтирование, так как эта операция обесценивает денежные потоки, приходящие в будущем. В данной работе рассматриваются основные составляющие инвестиционного проекта строительства офисного здания, на которые оказывает влияние этажность здания. В качестве основного критерия эффективности принимается показатель чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного дохода, NPV). В работе построена экономико-математическая модель определения наиболее рациональной этажности офисного здания. Определена рациональная этажность и чистая текущая стоимость проектов офисных зданий в крупных городах России. В результате было обнаружено, что строительство высотных зданий на данный момент оправдано только в Москве. Nowadays in Russia a great number of commercial real estate including multistoreyed office buildings have been built. Quite often implemented investment projects are unprofitable due to incorrect forecasting of the rental rate, unaccounted expenditures, volatile economic environment and the increased number of storeys. As a consequence the objects are becoming unclaimed and unprofitable, the owner has financial losses and sometimes has to change the function of the building or to find new ways of income generation from the property built to return expenses spent on the implementation of the project and to get partial target profit. To avoid implementation of unprofitable projects it is necessary to calculate economic efficiency of the construction taking into account real market environment and to follow these calculations while assessing the number of storeys in a building. Special effect on the factors of efficiency of investment project is made by discounting as this operation depreciates money flows in future. The article highlights basic elements of investment project for the office building construction influenced by the number of storeys in a building. As a basic efficiency criterion net present value indicator is taken (net present value, NPV). The article shows economic and mathematical model of assessing the most reasonable number of storeys in an office building. The most reasonable number of storeys and net present value of the project for office buildings in large cities of Russia are calculated. As a result it is found that at present the construction of high-rise buildings is justified only in Moscow.